Le secteur Immobilier en Tunisie : Réalités et Défis

    Le secteur Immobilier en Tunisie : Réalités et Défis

    En Tunisie, comme partout dans le monde, le secteur immobilier se présente comme l’un des secteurs les plus porteurs et rentables. Il est de plus en plus considéré par les hommes d’affaires, désirant tirer profit d’un marché fleurissant, comme une chance d’investissement sûre et super rentable. Cet objectif est envisagé face à une vision sociale qui suppose qu’être propriétaire d’un logement est un gage de sécurité à long terme .

    Sur la dernière décennie et même après la révolution, le marché immobilierassurra tunisien n’a pas cessé d’attirer lesinvestisseurs locaux et étrangers de toute part. Selon argusimmo.tn, les prix des ventes en Tunisie ont progressé de janvier à fin octobre 2012 de 2,09 %.  Le logement social continue de susciter une forte demande, ce qui a poussé le ministre de l’équipement à appeler les promoteurs privés à contribuer à la construction des logements sociaux tenant compte du pouvoir d’achat du citoyen et préconisé l’utilisation de matériaux de construction économiques, outre la mise à profit des avantages offerts par l’Etat dans ce domaine.

    Une étude du marché de l’immobilier à long terme, depuis la première publication de l’indice Immobilier, permet de dégager une tendance haussière dans la quasi-totalité des principales zones urbaines.Le secteur continue à offrir aux prometteurs immobiliers des marges record atteignant 50% et même 60%. Mais l’analyse du secteur immobilier nous ramène à soulever quelques réflexions judicieuses sur les questions importantes qui touchent ce secteur.

    Rôle de l’état pour résoudre un conflit Prometteur/propriétaire

    La régulation des prix et du secteur immobilier se fait essentiellement par l’auto- régulation (offres et demandes), cette réalité ne permet pas un équilibre socio-économique car elle renforce les inégalités entre les couches sociales. Ainsi, les logements sociaux ne peuvent être créés et les prix des terrains et constructions neuves ne vont cesser d’augmenter.

    Environ 60.000 logements sont construits chaque année en Tunisie dont 40.000 en auto-construction et 20.000 réalisés par des promoteurs immobiliers. Cinq mille sont de type économique et social et 15.000 de type standing. Le prix du mètre carré dans la catégorie standing varie entre 1.500 et 3.500 dinars, un coût inaccessible pour la plupart des Tunisiens. Fait qui a engendré des difficultés pour la commercialisation de ce type de logements que les promoteurs semblent particulièrement vénérer.

    Sur ce segment à la fois sensible et tendu, le budget des classes moyennes est donc fortement impacté. C’est presque enfoncer une porte ouverte que de dire qu’en matière de logements dits de moyenne gamme, l’offre et la demande sont à bien des égards en décalage. Les causes de cet état de fait sont toujours à peu près les mêmes : manque criant de terrains, spéculation à tout-va, hausse du prix des matériaux, entre autres. Mais la raison principale tient en grande partie, ici comme partout dans le monde, à l’appétit des promoteurs privés qui préfèrent investir sur le haut de gamme, à destination des nationaux fortunés et des étrangers venus investir, créer des affaires, chercher des avantages fiscaux. Les propriétaires accusent, en toute légitimité, les prometteurs d’avoir adopté un genre de cartel anti-concurrentiel pour une entente illicite sur les prix et sur les produits visant le même objectif : maintenir des prix de vente à un niveau artificiellement élevé. On conclue que le marché flambe et la solution passe sans doute par un interventionnisme franc de la part des pouvoirs publics.

    Faiblesses du secteur immobilier en Tunisie

    Le secteur de l’immobilier devrait poursuivre sa tendance haussière compte tenu des projets de grande envergure en cours, et de la demande croissante en logements sociaux. Étant donné la solidité de divers segments du secteur de l’immobilier, le paysage urbain tunisien devrait fortement se développer au cours de la prochaine année.  Cette solidité n’a pas empêché les experts à revendiquer que le secteur de l’immobilier souffre de nombreux dysfonctionnements structurels sur les plans, réglementaire, foncier, financier, fiscal et administratif.

    Le cadre juridique régissant le secteur de l’immobilier est l’un des points faibles du secteur. La construction de logements est entravée par le renchérissement du prix des terrains et l’épuisement des réserves foncières publiques dans les périphéries urbaines. La spéculation constitue, à ce niveau, l’un des points faibles de la situation future du secteur dans sa globalité, dont l’atténuation constitue un défi au gouvernement.

    Sur le plan financier, les besoins nécessaires au développement des infrastructures de logements dépassent de loin les capacités financières des institutions étatiques et privées. A cela s’ajoute la mauvaise répartition des crédits entre les tranches de revenu. Bien encore, le système de financement de l’habitat économique profite principalement aux familles à revenus moyens et élevés, alors que les revenus modestes sont quasiment exclus du fait des conditions d’éligibilité non adéquates.

    L’aspect fiscal demeure un handicap majeur qui entrave le secteur, soumis à une panoplie d’impôts et taxes. La fiscalité représente entre 15% et 20% du coût de revient d’une transaction immobilière.

    Le secteur Immobilier en étroite relation avec d’autres secteurs

    L’importance du secteur immobilier et son positionnement dans l’économie sont d’autant plus important que l’on voit ses répercutions sur d’autres secteurs complémentaires telle que le secteur des matériaux de construction (Fer, Bêton, équipements sanitaires, …), le secteur de l’énergie, menuiseries de bois et d’aluminium…

    En particulier, la Tunisie accorde un grand intérêt à l’économie d’énergie dans le secteur du bâtiment, notamment à travers la promotion des constructions à basse consommation d’énergie et à énergie positive et ce en égard au rôle actif de ces types de construction aux niveaux économique, social et environnemental.  Le secteur du bâtiment occupe actuellement la troisième position en termes de consommation d’énergie finale avec une part de 27%. Il vient tout juste après le secteur du transport (30%) et de l’industrie (36%).

    Les études réalisées par l’ANME (Agence Nationale pour la Maîtrise de l’Energie) montrent que le secteur du bâtiment passera à la deuxième position en 2020 et puis à la première position en 2030. Les matériaux de construction, de la céramique et du verre (IMCCV), représentent actuellement prés de 40% de la consommation d’énergie du secteur de l’industrie, ce qui rend le bâtiment le plus énergivore. Sans doute, le secteur immobilier stimule donc des effets d’entraînement sur d’autres industries.

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